近年来，随着城市化的快速推进和产业转型升级的需求加剧，产业园区作为区域经济发展的重要载体，其可持续发展问题备受关注。然而，许多园区在经历高速扩张后陷入瓶颈：产业空心化、服务同质化、盈利模式单一、管理效率低下等问题频现。如何在新时代背景下破解园区发展困局？本文从产业思维、服务生态、经营闭环、管理机制四大维度，深度解析园区可持续发展的底层逻辑，寻找新时代产业园区的突围机遇。
一、痛点剖析：产业园区发展困境
（一）园区同质化竞争严重，特色难寻
我国产业园区建设已基本完成了要素集聚、规模和数量扩张的任务，产业园区逐步进入转变发展方式、优化资源配置、全面提升效率与发展质量阶段。目前，产业园区特色化发展是提升园区发展质量面临的首要问题。我国很多地方的园区建设和发展主要是受到其他地区成功经验的影响，带有一定程度的跟风性质，没有与当地经济发展特点和资源禀赋相结合，导致园区规划不完善、定位不明确，大部分园区没有形成自身的发展特色。进入产业园区的企业在选择产业投资项目时也表现出盲目性，投资策略以当地产业园区政策支持力度、税收减免力度来进行选择，产业项目与功能同质化倾向日趋严重，已经背离了我国产业园区建设的政策初衷。前不久，国务院印发通知，把“促进产业园区提级扩能”列为重要任务，并强调要推动同质低效产业园区整合升级，构建高水平专业化产业服务支撑平台。
（二）产业园区供过于求，面临招商去化压力
全国产业园区开发体量持续增长，产业园区总体数量持续增加。据前瞻产业研究院统计，当前我国共有超78000个产业园区。另据公开数据，预计到2025年园区总供应量将突破62亿平方米。产业园区作为中国经济和产业发展的重要“载体”，与宏观经济、实体产业发展状况的相关度较高。当前的宏观经济运行压力导致园区资产购买与租赁需求不足，核心城市产业园区的市场租赁需求持续下行，新增供应难以去化，拉动整体租金持续下行，空置率不断攀升。通过对2023年前已上市的产业园REITs梳理发现，13只REITs中10只出租率下滑，大部分项目均出现不同程度的“以价换量”或“量价齐跌”。
图表1 2023年前上市产业园REITs 2024Q4业绩数据
（三）园区开发“重量轻质”，布局混乱
目前，我国产业园区中的许多入驻企业因没有依据产业链形成专业分工，所以仍处于“低效率区”。各个地方盲目冒进新建各类产业园区，产业园区建设“重数量，轻质量”特征明显，目前，平均每个地级市拥有4.8家省级及以上产业园区。部分地区产业园区内产业发展领域表现出“重企业、轻产业”的不良现象，企业更多的是各自为战，未能形成产业链上下游合作的整体力量。产业园区的分类管理模式也导致了园区内产业缺少合理分工，而相关的短期考核目标，迫使园区走向综合化，而不是集中化、专业化的特色产业区，由此而导致的产业园区产业结构、技术积累、要素集聚和所处制造业价值链位置不足以支撑产业园区经济发展质量的提升。
二、趋势洞察：产业园区的新走向
（一）园区发展从“空间为王”转向“产业为王”
产业园区正从“空间为王”转向“产业为王”，体现出园区发展的新一轮趋势。随着新一轮科技革命和产业变革加速演进，越来越多的新产业、新模式、新业态不断涌现，倒逼产业园区必须回归产业本质，从“园区运营”转向“产业运营”，才能获得可持续发展竞争力。从实践情况看，国内的中大型运营商不再追求规模，开始谋求战略转型，其角色定位正从单一的“园区运营者”加速向“生态链接者”“产业投资者”“产业服务者”等多元角色转变。在此背景下，全国各地尤其是领先城市的产业园区正加速向人工智能、量子计算、基因编辑、5G、物联网、生物医药等领域集聚，致力于形成专业产业集群，更加强调从宽泛布局转向聚焦特定领域，特色化产业发展需求明显。
图表2 部分大中型运营商近年战略转型目标
（二）园区服务能力成为核心竞争力的关键
当前，全国各地园区致力于以产业集聚、产业生态的打造为终极目标，通过各项措施提高园区竞争力和吸引力。比如，张江科学城通过搭建生物医药、集成电路等领域的公共服务平台（如新药筛选中心、芯片测试平台），提供技术验证、中试生产等全链条服务，吸引了全球药企巨头如罗氏、诺华在此设立研发中心，生物医药产业规模突破千亿元。杭州未来科技城布局人才公寓、国际学校、商业综合体，引入“15分钟生活圈”理念，解决“职住分离”痛点，吸引阿里达摩院、之江实验室等高端机构入驻，人才流失率低于全国高新区均值30%。
（三）数字化运营和设施共享逐渐成为服务内容新标配
随着数字化技术发展，园区日益重视数字化运营。比如中移园区建设M-PARK智慧园区，深度融合 AI 大模型、物联网、5G 及数字孪生等前沿技术，涵盖人员、服务、设备、能耗、安防、空间六大功能模块，实现园区内各类资源的全面可视化、精细化管理与控制，促进管理流程的智能化再造。在园区推进数字化运营的同时，园区各类配套设施的“共享”功能日益突出，比如会议室预定、一站式企业服务、共性技术服务平台、科研基础设施、小试中试平台、数据设施、生活设施、生产设施等，园区更多承担共享设施提供者的角色。比如，杭州云栖小镇，搭建“云端政务大厅”，企业通过人脸识别一键办理工商注册、税务登记等100+项服务。
（四）产业园REITs申请和上市加快速度
REITs常态化发行为产业园区的发展注入了新动能。2024年7月26日，国家发展改革委公开印发《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）标志着基础设施REITS正式迈入常态化发行的新阶段。产业园区作为基础设施的重要组成部分，符合REITs试点的核心要求，通过REITs模式，产业园区可以有效盘活存量资产，拓宽融资渠道并为产业发展提供新的资本退出机制，从而有效吸引更多社会资本参与园区建设与运营。2024年以来，公募REITs加速推新，目前已上市的产业园REITs项目共有17个，是已上市产品数量最多的类型。
三、核心逻辑：园区可持续发展的关键
（一）坚持产业思维，回归产业本质
产业园区作为宏观经济的重要载体，与园区主导产业的景气度有较强关联性，所谓“产业兴则园区兴”，反之亦然。因此，在产业迭代加速的背景下，园区应更加积极的提前布局、拥抱新质生产力相关产业，如人工智能、低空经济、机器人、集成电路、商业航天等产业，才可能确保园区的长期持续健康发展。
1. 精准定位产业方向
成功的园区必须建立在对区域资源禀赋、产业链现状、市场需求的深度研判上。苏州工业园早期锚定电子信息、生物医药等核心产业，通过20年持续深耕，形成了全球领先的产业集群，2022年生物医药产业产值突破1300亿元。这启示我们：产业定位需要“做减法”，聚焦3-5个主赛道，而非追求大而全的产业目录。
2. 以产业链思维构建生态
产业集聚不等于企业扎堆。真正的产业生态需围绕“链主”企业构建上下游协作网络。上海张江科学城通过引入中芯国际、华虹半导体等龙头企业，带动超200家芯片设计、封装测试企业形成集成电路闭环生态，基本实现全链条国产化替代。这种“垂直整合+水平扩展”的生态构建模式，让园区成为产业链关键节点的赋能平台。
3. 迭代园区产业结构
打造一个自我生长、自我演化的产业生态系统，是保持园区可持续发展的秘诀。对于存量园区，应力争用1-3年的时间，逐步增加新质生产力相关企业的占比，实现入园企业的结构优化，吐故纳新；对于新建园区，应与国家战略“同频共振”，优先定位于新质生产力相关产业，着力招引战略新兴产业与未来产业。对于文化创意类园区，应践行“文化+”产业发展趋势，加强与数字科技的产业融合，实现“以文化人、以文促产”。
（二）构建服务生态，打造园区核心竞争力
伴随国家经济结构调整升级，产业园区的增量红利消失，更需要用一个长期主义的视角来看待园区的运营与发展。产业园区的竞争已从“拼政策”转向“拼服务”，服务能力的深度和广度直接决定其在全球创新网络中能否占据着核心节点地位。
1. 打造全周期服务体系
打造全周期服务体系，是提升园区服务质量、增强园区吸引力和竞争力的重要举措。在企业入驻初期，园区应设立一站式服务中心，集中办理政策咨询、工商注册、税务登记等基础事务，简化办事流程，提高入驻效率。在企业成长阶段，根据企业所属行业特点和发展阶段，提供技术创新、市场拓展、人才培养等方面的支持。搭建企业交流合作平台，定期组织行业论坛、项目对接会、企业沙龙等活动，为企业创造交流合作机会，推动企业间资源共享、优势互补，实现协同发展。
2. 数字化赋能服务升级
数字化赋能是推动园区服务升级、提升服务效率和质量的重要手段。园区应充分利用大数据分析技术，对企业的运营数据、发展需求和市场动态进行深度挖掘与分析，从而精准把握企业的痛点和需求，为其提供更具针对性的服务。借助物联网技术，实现园区内各类设施设备的智能化管理，提高资源利用效率，打造绿色智慧园区。搭建数字化服务平台，将政策咨询、企业申报、项目对接、人才招聘等各类服务整合到线上平台，打破时间和空间限制，让企业能够随时随地获取所需服务，简化办事流程，提高服务效率。
3. 增强园区配套服务能力
当产业竞争升级为人才竞争，服务生态的外延必然向生活场景延伸。园区建设应以人为本，强化居住、商业、社交和生态绿化配套。规划人才服务公寓，探索“职住平衡”模式；引入多元商业业态，涵盖餐饮、便利店、运动健康、商务宴请等领域，满足人才生活需求。注重共享社交空间建设，借助共享大堂等设计打破办公界限，融入科技与人文元素，促进人才交流合作。利用户外花园、屋顶等空间提升绿化率，打造生态友好型园区，为人才营造舒适健康的工作生活环境。
（三）打通经营闭环，实现收入多元化
着眼园区经营综合收益，打通经营闭环，是实现园区收入多元化的重要途径。一方面，通过建设标准化或定制化的园区物业，强化产业组织，提高项目出租率和租金收入，获取空间租赁收益；此外，还可以发挥园区运营经验与资源优势，拓展轻资产服务项目，获取项目管理运营收益。另一方面，通过为园区企业提供优质优价的集成服务体系，如技术支持、融资服务、市场拓展等，满足企业发展过程中的各种需求，从而获取企业服务收益。除此之外，可探索“租金入股”等方式参与到园区企业投资中去，获得产业投资收益。具有一定运营规模的园区也可探索将园区项目形成资产包，通过 REITs、CMBN、ABS 等多种形式进行资产变现，获取基金投资收益和管理费收入。
（四）创新管理机制，提升运营效能
园区成立之初有很多工作要做。但其中最关键、最紧迫的任务无疑是组建一支功能完备、体制健全的专业化、职业化园区队伍。由于园区类型繁杂，不同主体、不同用地、不同规模、不同商业模式的园区，组织架构和具体职能千差万别，无法一概而论，更不能生搬硬套。完善的组织架构之上，更要加强人才队伍建设，组建“懂产业”、“懂政策”、“懂企业”的园区运营团队，通过定期组织内部培训交流、鼓励成员参加外部活动以及建立绩效考核机制等，提升团队整体素养，为园区可持续发展提供人才支撑。同时在日常管理中，加强数字化应用，能够有效提高管理效率和决策的科学性。
四、时代机遇：产业园区的新契机
（一）顺应新质生产力产业布局：锚定未来，抢占制高点
2025年3月5日，十四届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。政府工作报告在“2025年政府工作任务”中表示，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。推动科技创新和产业创新融合发展，大力推进新型工业化，做大做强先进制造业，积极发展现代服务业，促进新动能积厚成势、传统动能焕新升级。产业园区作为科技创新和产业发展的重要阵地，在顺应新质生产力布局方面具有独特的优势和重要的作用。产业园区汇聚了大量的创新资源，如高校、科研机构、创新企业等，通过打造产学研合作平台、加强原始创新服务等措施，可以促进这些创新资源的整合与协同创新，提高创新效率和创新成果的转化率，提升区域的整体创新能力。
（二）文化自信与国潮崛起：推动文化园区创新融合发展
Deepseek爆火和哪吒登顶全球动画电影票房冠军，折射出国家强大的文化实力和文化自信。文化产业园区作为承载文化创新发展的空间载体，始终是文化产业最前沿思想、最新鲜业态、最有想法的文化行业从业者的聚集地，科技的快速发展和广泛应用为园区发展带来了新的生产动能，也为园区带来了新的运营思路。不少园区开始推动企业办公与文化消费融合联动，通过打造文化体验新场景、举办文化创意市集消费活动，推动园区文化内涵和品质提升，激发园区活力魅力。文化创意类园区可抓住文旅融合的产业发展机遇，通过内容IP运营、沉浸式文化场景营造、社群化运营等模式，助力传统文化实现创造性转化，成为“文化价值创造者”。
（三）科技回归都市与城市更新：从“产业孤岛”到“活力社区”
上海交通大学教授陆铭在《向心城市》一书中指出，未来人口会越来越向城市集中，向大城市集中，向大城市的中心城区集中。中心城区将成为“人才红利”的最大受益者，为形成新质生产力提供充足的智力支撑。利用城市更新来迎接科技回归，国内已经有了苗头。以北京为例，动物园服装批发市场迁出后设立的金科新区到2021年初已经吸引了120多家金融科技企业落户、京东借助海淀翠宫大厦更新改造“重返中关村”。园区应把握城市更新政策，认真研究如何依托中心城区的资源禀赋，来建立高浓度、高密度的协同网络，发挥中心城区高品质生活要素聚集、城市功能高度混合、高端产业和行业交错、适宜高端人才工作生活的特点，着力优化创新创业生态，推动产业园区抓住创新重回城市核心区的机遇。
随着新一轮科技革命与产业变革的深入发展，产业园区已不再是一个单纯的物理空间，它既是技术转化的加速器，又是要素配置的枢纽站，更是区域经济的晴雨表。未来，随着科技创新理念的持续深化，园区还需在原始创新能力、产业集群构建、创新创业生态、多元治理模式等方面持续突破。但核心逻辑始终不变：唯有回归产业本质，构建“服务-经营-管理”协同共生的生态闭环，才能让园区真正成为穿越经济周期的有机生命体。
（原文作者：管理咨询事业部）