摘要：仲恺高新区紧抓建设粤港澳大湾区、支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”重大历史机遇，加快推动产业园平台建设，重点聚集发展产业。在此背景下，实施策划了实践项目。文章以实践项目作为研究对象，总结梳理出了产业园前期策划工作的要点，期望能够为今后类似项目提供有益参考。
关键词：产业园；成本要素；区位和交通；产业现状；远景规划；项目定位；产品设计
在过去的项目实施过程中，诸多问题暴露出来。例如，选址不当，导致交通不便，运输成本过高；建设成本估算失误，导致建设资金短缺，项目无法顺利完成；市场调研不充分，导致产品去化达不到预期，进而影响企业的现金流；等等[1]。由此可见，项目前期策划是十分有必要的。项目前期策划是防范风险和项目取得成功的保障，有利于促进项目顺利建设实施。一个成功的项目前期策划，能够保障项目建成后取得较好的经济效益[2]。
实践项目正是在“双区驱动”时代背景下的一次产业园前期策划实践，文章通过对成本要素、区位和交通、产业现状和远景规划、项目定位以及产品设计等要素的分析论述，希望能够为今后的项目前期策划提供有益经验。
1 项目背景及概况
当前，仲恺高新区紧抓建设粤港澳大湾区、支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区“双区驱动”重大历史机遇，加速推动中韩（惠州）产业园起步区、潼湖生态智慧区、广东（仲恺）人工智能产业园等重大战略平台建设，重点扶持培育激光、人工智能、智能装备、医疗器械与大健康、新材料、软件与信息服务等六大系列新兴产业。
实践项目位于仲恺高新区，地处仲恺潼湖生态智慧区中韩（惠州）产业园起步区内。项目总规划用地面积约41万m²，主要建设内容包括工业厂房、员工宿舍、展示会议、办公、商业及食堂等。
2 前期策划要点
2.1 成本要素
对于产业园项目，需要考虑的成本要素一般包括土地成本、人工成本以及用水、用电成本等方面。
首先，土地成本方面。汕尾、江门等城市的工业用地成本最低，楼面价低于200元/m²，但远离大湾区中心；东莞、中山等城市工业用地成本较高，超过350元/m²，靠近广深；仲恺高新区工业用地成本相对较低，为270元/m²，且靠近深圳；深圳工业用地楼面价平均为2727元/m²，相当于其他城市的10倍左右。此外，根据调查统计，仲恺高新区2019年供应工业用地41宗、2020年供应工业用地61宗、2021年工业工地用地73宗、2022年供应工业用地93宗。相比较而言，仲恺高新区具备土地成本低、土地供应充足的优势。
其次，人工成本方面。根据各市统计公报，汕尾、东莞的人工成本相对较低，广州、深圳、珠海的人工成本最高，在靠近深圳的城市中，仲恺高新区人工成本为83639元，仅高于东莞人工成本。
最后，用水、用电成本方面。根据各市非居民生活用水基本水价进行统计，广州、深圳用水成本最高，均超过3元/m³；肇庆、中山、江门等城市的用水成本最低，均未超过2元/m³；仲恺用水成本相对较高，超过2.5元/m³，但仍远低于广州、深圳。根据《广东省发展改革委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》，大湾区各市工业用电成本差别不大，相对而言，肇庆和汕尾两市成本较低。
通过以上调查研究，可以发现，在广东省主要城市中，汕尾、肇庆的各类成本要素均较低，但距深圳较远；仲恺高新区的生产要素成本略高于汕尾、肇庆等城市，但是低于东莞、中山等城市，且远低于深圳，但是距离深圳、东莞较近。因此，综合来看，仲恺高新区的成本优势比较明显。
2.2 区位和交通
实践项目所在区域西侧为武深高速，北侧为河惠莞高速，东侧为赣深高铁，交通便利，出行高效。项目所在区域距广州中心区约100km、深圳中心区约60km、香港中心区约100km，周边高速路网发达，10min可上高速。周边三大机场满足出行需求，距离惠州机场约40min车程、距离广州机场、深圳机场约90min车程。
可以看到，实践项目所在区域临近大湾区核心城市，并且区域内已形成了集航空、高铁、城际轨道和高速公路等全方位、立体化综合交通体系。实践项目的区位和交通优势都很明显，能够快速且便捷地连通粤港澳大湾区各主要城市，极大地缩短了与大湾区各大城市之间的通勤时间。
2.3 产业现状和远景规划
仲恺高新区拥有LG电子、TCL科技、德赛西威、亿纬锂能等重点企业。近年来，又相继落户了博实结、星河人工智能、中电北斗等一大批产业项目。可以看到的是，仲恺高新区已经发展成为国家电子信息产业基地，全球重要的液晶电视、智能手机、汽车电子生产基地和新兴产业集聚区。
根据相关发展规划文件，仲恺高新区作为全市发展的高端载体，未来产业发展会继续坚持以电子信息制造为主线，加快数字经济与先进制造业深度融合，提升移动智能终端、超高清视频显示、智慧能源、人工智能、激光与增材制造等产业附加值，推动产业向研发设计、成套设备制造、软件系统集成、品牌运营等价值链高端攀升，打造具有全球竞争力的战略性产业集群。
通过对产业现状和远景规划的分析，如图1所示，可以看到实践项目所在区域的产业基础扎实，且未来产业发展方向明确。实践项目可以重点发展智能终端、新型显示、新能源三大支柱产业，以及激光、人工智能、智能装备、医疗器械与大健康、新材料、软件与信息服务六大新兴产业[3]。
图 1 仲恺高新区产业分布示意图（图片来源网络）
2.4 项目定位
实践项目分别从产业、功能以及目标客户三个方面对项目进行了定位。
仲恺高新区产业发展始终以电子信息制造为主线，以智能终端、新型显示两大产业为主导，以现代服务业为支撑，以北斗、新能源、半导体、人工智能等产业为方向的“2+1+X”现代产业体系。因此，实践项目以电子信息、智能制造为发展目标，与仲恺片区产业发展方向相符。
实践项目希望能够建成集生产制造、科技研发、综合服务等功能为一体的生产基地。建设高标厂房，形成电子信息业和智能制造业的产业集群；建设员工宿舍、食堂等生活设施，减少入园企业的运营成本，充分体现园区的优越性；建设综合办公大楼，形成区域内标志性建筑。引导区域内电子信息业、智能制造业等产业聚集发展，形成产业集群效应[4]。
实践项目致力于服务惠州当地的电子信息业、轻型制造业、半导体以及人工智能等传统产业，同时承接深圳、东莞以及其他地区智能制造、移动互联网、智能终端以及电子信息等产业的产业转移。
在前期策划阶段，需要明确项目定位，这对接下来项目能否顺利实施具有十分重要的意义[5]。
2.5 产品设计
项目前期通过案例调研，对实践项目的产品特征有了一个相对全面的了解，制定出了项目自身的产品标准。
（1）高标厂房。①标准层面积。高标准工业厂房的标准层面积参数指标可以分为三个区间，即1000～1500 m²、2700～3500 m²、4500～6000 m²。其中，1000～1500 m²/层和2700～3500 m²/层的厂房产品是市场主流，4500～6000 m²/层的厂房产品相对少一些。除此之外，每个标准平面户型，又可以以750 m²为模数拆分为若干个小户型，同时户型之间也可以按照层、栋等进行组合，进行整层（或多层）、整栋出租。②建筑平面布局。高标准工业厂房的平面布局设计充分考虑生产工艺要求，将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅助空间靠外墙边布置，并且每个生产单元内宜设置一处不少于2 m²的综合管井。③层高。高标准工业厂房的层高参数基本分为三种情况，一种是首层大空间，层高基本在6～8 m，且大多数厂房首层层高为7.5 m；另一种是标准层，层高基本在3.9～4.8 m，且大多数厂房标准层层高在4.2～4.5 m。④柱网轴线距离。高标准工业厂房主要为人工智能、智能制造、电子信息以及新材料等产业提供服务。在柱网轴线距离方面，厂房的柱网轴线距离范围集中在8～10 m，并且柱网轴线距离宜大于8.7 m，减少剪力墙数量，以利于生产线布置。同时，这个柱网尺寸兼顾了地下室停车位的布置[6]。
简而言之，高标厂房的设计，注重产品的灵活性和适用性，以便能够很好地适应市场的各种需求。
（2）员工宿舍。宿舍以微居住为理念，打造更适适合市场变化的公寓产品。作为员工宿舍，宿舍有单人间、两人间、四人间以及六人间。同时宿舍标准层层高3.6 m，可以满足双层铺的空间需求，后期可改造为上下两层的创客胶囊公寓，提高产品的灵活性，满足市场需求。
（3）办公楼。办公以满足本项目自身办公需求为主，同时兼顾园区的整体对外形象，适当提高办公楼的外立面装修档次。在建设过程中，将办公楼作为园区最主要的形象元素进行设计，提高园区沿国合大道的城市形象[7]。
3 结束语
一般产业园项目历时几年甚至十几年，投资少则几个亿，多则几十亿，中间涉及政府、开放商、投资方、运营方、产业指标、企业发展、商业变现等各个方面，各类资源的整合与协调，一切都要以策划方案为根基，所以前期项目策划非常重要。文章结合实践项目，从产业园的成本要素、区位和交通、产业现状和远景规划、项目定位以及产品设计等方面，对产业园前期策划要点进行了论述，希望能够能为今后的项目实践提供一些有益的经验和参考。
参 考 文 献
[1] 朱元田. 前期建筑策划对房地产项目的经济性影响研究[J]. 住宅与房地产,2021(6):4-5.
[2] 刘增祥，施健东. 发挥项目前期策划作用促进数据中心EPC模式建设工程建设交付[J]. 通信与信息技术，2022(4):105-109.
[3] 郭亚杰，陈学凯. 住宅房地产项目开发前期策划与决策研究[J]. 城市住宅，2021,28(1):192-193.
[4] 钱方，张嘉琦，雷冰宇. 策知得失 划续长久：孵化类产业园设计建筑策划实践[J]. 新建筑，2021(3):56-60.
[5] 徐子文. 体育会展综合功能建筑前期策划研究[J]. 房地产世界，2023 (7):34-38.
[6] 吴大江，徐经纬. 中国电科华南电子信息绿色工业园区的规划设计[J]. 工业建筑，2019,49(12):211-217.
[7] 饶曦东，古叶恒，周剑峰，等. 产业-空间协调视角下的产业园区规划实践：以长沙岳麓科技产业园规划设计为例[J]. 规划师，2021,37 (23):40-46.
（原文作者：方帮华，孟小艳）