摘 要：造好房子是满足人民群众美好居住需要的基本要求和重要任务。文章基于宜居理念提出提升建筑安装工程品质的必要性，通过对杭州市同地区、同类型精装修住宅项目集中交付期验房问题比例，“磨合期”维修问题类型，物业服务单位运行维护过程中的常见需求进行分析，并对提升难点进行阐述，参照国内相关文献，基于“宜居”理念，深入分析和研究常见问题的产生原因，探索市场需求，并提出可行的建议。
关键词：宜居；建筑安装；工程品质；精装修住宅
近年来，我国政府始终坚守着“住房应用于居住而非投机”的基本理念。住房的投资品效应明显减弱，投资向需求结构性调整的趋势日益彰显，其中商品住宅在产品配置、营造质量、居住服务等方面与客户期望值之间存在差距，成为购房者形成观望态度的一大诱因。“满足人民群众日益增长的美好居住需要”是房地产业改善供给和新需求的重要任务。
建筑安装工程作为房产开发管理重要专业之一，关系到建筑物的功能性、安全性、舒适性，在房地产告别“高增长、高盈利”的背景下，长足发展最终还是依靠品质提升。因此以住户对高品质居住需求为基础，通过对现有住房安装质量缺陷进行分析，提出可行性的管理策略，有助于促进房地产业可持续发展。
1 建筑安装工程品质提升的必要性
健康生活已经渗透在人居环境的各方面，健康情绪、健康呼吸、健康饮水、健康光源、健康睡眠等方面影响家庭幸福感。例如全光谱光源的采用，在省能耗的同时能减少因普通LED灯产生的蓝光引起的眼疲劳。精装修产品户内安装工程高配置和高标准工艺给购房者带来直观体验，更能吸引其视线、赢得销售力。
《好住房评价标准》《高品质住宅测评规程》《智慧建筑评价标准》等标准的发布是促进向宜居生活迈进的重要步骤。对于建筑安装工程的评价准则进行了全面和深度的修订，涵盖对隔音效果、空气质量管理、排污处理、智能系统、消防安全措施、耐久性等多项性能参数。为促进住宅建筑产品高质量发展、提高产品的竞争力，多数房地产开发企业也在产品配置时将居住环境的噪声控制、供水水质、光源、空气调节、户内安全等方面标定在综合考虑因素的前列[1]。
2 当前建筑安装工程品质常见问题
2.1 精装住宅集中交付期验房反馈
房产住宅精装修项目集中交付期反馈的维修问题真实、全面。笔者通过对杭州同地区同类型精装修交付项目购房者验房报告数据统计进行分析（表1），得出精装修交付项目安装工程总体缺陷问题占比为7.8% ～ 11.5%，且有逐年增加的趋势。
表 1: 同地区同类型精装修交付项目购房者验房报告数据统计
注：数据统计于项目集中交付期。
通过整理安装工程维修数据（表2）可知，其中占比最高的为精装修户内水电类，其次分别为空调、新风、地暖、生活热水器、智能化装置。其他类主要涉及噪声影响、通信信号等[2]。
表 2: 同区域相邻同类型精装修交付项目购房者验房报告安装数据统计
2.2 “磨合期”房修和物业维修反馈
住宅自购房者入住之日起至一年为房产品的“磨合期”，笔者通过跟踪杭州多个精装修交付项目房修问题反馈分析，建筑安装类问题的占比和维修频率居高位，维修难度仅次于建筑渗漏水。表3为通过对多个项目报修反馈安装问题类型进行统计分析，结果表明，除了基础水电类给排水、电气外，空气调节和智能化安全运行功能故障影响居住舒适度，同时住户关注低能耗和信号传输稳定性。
表 3: 精装修住宅交付项目购房者验房报告主要内容
物业公司作为园区管理服务单位，是打造“好小区”的践行者，是“宜居”住宅的体验者、参与者。随着电动汽车的购买量增加，住户对园区消防系统正常运行的必要性有十分高的关注度，电梯无障碍、五方通话和消防功能、户内手动紧急报警按钮功能的维护保养和定期保养、测试的要求增多。随着绿色、环保、低碳的宣传日益增多，建筑公共区域的能耗也是其日常关注点。
3 建筑安装工程品质提升的难点
3.1 高周转运营模式下产生的弊端
随着房地产开发速率的提升，在控制资金成本、赢得收益增长的同时，也给建筑产品质量带来了巨大压力。从拿地到开盘时间的相互竞争，压缩了建筑安装工程从设计深化、招标采购、施工周期的时间，所以在快和稳的双轮驱动下，原有的运营模式无法支撑工期的压力。这种现象打破了安装工程固有的读图、识图、检查、会审、评审、论证等环节顺序。建安成本的优化趋向一定程度限制了产品创新的动能[3]。
3.2 设计、开发、居住者三者关系
建筑工程设计公开招投标使房企同系列住宅产品常由不同的设计院担任，所获取的设计成果质量有一定差异，成熟项目优点很难得到延续，某些缺陷却被反复克隆。住宅交付后不重视客人投诉和回访工作，不进行产品缺陷的认真总结并反馈至新项目，设计审查施工图规范性、合理性时容易忽略使用的便利性、舒适性，所以才会有许多符合规范的产品无法达到“宜居”标准。三角稳固关系无法有效形成是制约品质提升的障碍。
4 建筑安装工程品质提升方法对策
4.1 发挥央国企中流砥柱的作用
央国企是国家战略规划的执行者，在房产高质量建设和技术领域起到引领作用，可带动整个行业可持续发展。强大的社会责任感和资源投入能为城市居住环境的改善提供动能，利于住宅区规划及城市形象提升。央国企的执行力和廉洁自律的作风使其具有强大而稳固的安全体系，做实做优安全监督管理从而保证行业高质量健康发展。企业应根据居住要求，不断完善高品质住宅产品库，实事求是深化管理机制改革，优化人员配置含售后服务人员、招投标及供方管理，实行优秀产品库建立及管理，积极推进安装工艺观摩示范工地建设，加强交流，实现资源共享。
4.2 推进建筑安装工程科技创新
加大建筑安装工程科技创新力度，对于提高营造效率、提升产品品质、降低能耗等方面起到重要意义。“宜居”理念的涵盖范围除了住宅本体，还包括居住环境周边与居住相关的有形、无形要素。创新的方法可围绕客户的居住体验，从工程材料、安装工艺技术、系统产品衍生服务、个性化配置等方面全链路、多角度尝试。以下是几点建议：紧跟家庭智能系统和AI技术的发展，加大与国内主流创新智能品牌的研发合作，在基本产品中配置智能门锁、远程空气调节控制、厨卫漏水和烟（燃）气报警、温湿度反馈、灯光情景模式、色温和照度调节功能等成熟且高性价比智能产品。在高档产品中添加智能中控屏、全屋智能、全屋“五恒系统（即恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静）”、智慧厨房、智慧养老等智慧空间差异化需求定制，以此吸引不同购房群体的眼球。在园区服务中应用能耗监测、地震检测等智能信息采集、发布和预警综合安全系统；配置智能停车实现无感通行、智能充电、车位导航等解放双手服务；配置智能健康运动、AI数字人互动、智慧光影亮化等园区氛围营造、吸引住户互动参与的园区智慧系统[4]。
以“四新技术”为依托，提倡技术向新。积极应用绿色节能低碳配置，加大空气源、光伏、地源、风力等可循环清洁能源方面的投资，探索建筑物对传统能源的依赖，降低能源消耗；推动绿色可降解材料研发、使用，从而降低施工建造对环境的影响；敢于依托BIM技术加大工厂化材料定尺加工，减少现场切割、焊接等加工作业，降低火灾隐患和施工场地占用，降低施工噪音、粉尘对周边居民的影响。
4.3 不断完善适合企业发展的制度
工程在合理场地布置、材料运输、界面移交、样板先行、工序验收、分项验收、调试验收（管道通球、噪音检测、地暖运行等）、物业移交（资料、备案）等方面精准定位并执行“规定动作”。抓客户投诉重点，颗粒化管理，不放过管道冲洗、管道通球灌水试验、烟道漏烟试验测试、消防测试、安防测试等任意一个点。立足稳固水电安装基本工程质量。表4列举了机电安装在住宅开发各阶段管控项以及相关专业间交圈内容。
表 4: 建筑机电安装工程在开发全过程中的控制项
4.4 保修回访
制定循环保养周期及保养项目，保障建筑物长期优良品质的性能，延长住宅建筑使用寿命将受到住户欢迎。措施诸如管道清淤、户内电梯保养、地暖管结垢清洗、新风滤网更换，净水器滤芯更换等保养服务。住宅日常维护更新时也应参照车企定期保养的模式，建立房屋质量“一户一档”，通过扫描住户码即可查阅往期保修更换记录。
5 结 语
本文基于“宜居”理念，以建筑安装工程品质提升的必要性为方向，给出了在住宅项目开发全过程中安装质量提升的方法，希望为促进高品质住宅发展提供理论和实践参考。“三好”住宅标准的启动制定促使地产开发企业不断研究客户美好生活的需求，吸收品质提升相关的科学知识，驱动建筑安装工程技术能力提高。本文旨在从安装单专业提供可参考的分析方法，建安工程全专业的协调发展还面临很多问题，未来可以以本文提出的住宅维修问题统计分析方法为方向，从延长住宅的使用寿命和系统运行稳定性等多方面进行对口研究。
参考文献 [1]柳博会.住宅性能评定与高品质住宅建设发展[M].北京：中国建筑工业出版社，2022.
[2]中国安装协会.机电工程安装工艺细部节点做法优选(2022)[M].北京：中国建筑工业出版社，2023.
[3]武振，冯仕章，刁宁.高品质住宅评价指标体系研究[J].建筑经济，2022，43(3)：5-13.DOI:10.14181/j.cnki.1002-851x.202203005.
[4]魏思迪，张博，朱荣斌，等.理想居住环境的要素清单与实现路径[J].中国房地产，2022(12)：6-12.DOI:10.13562/j.china.real.estate.2022.12.008.
（原文作者：章正斐，沈伟）