“第183次航班，欢迎登机”
在181次飞行：为何那些看似很好的商业项目做“死”了一文中，我们指出，许多看似具备先天优势的商业项目最终未必能成功。那么新的问题来了：
（作为旁观者）我们从什么时候知道，一个商业项目能成？
以我的经验来看，规划设计阶段很大概率能决定一个项目的生死！
当玉鸟集、蟠龙天地、天目里、南头古城等商业项目成为现象级地标时，人们总惊叹于它们的“一夜爆红”。但回溯源头会发现，这些项目的成功密码早在规划设计阶段就已悄然埋下。
一个商业项目，它的定位是否合适，规划有没有思路，建筑设计有没有章法，对于后期商业使用和运营的条件考虑是否充分…在规划设计阶段就可以比较全面的体现出来——优秀的商业项目往往在此阶段就已显露出成功基因。
杭州天目里在规划阶段就确立了「内容发生器」的定位，通过茑屋书店+艺术空间+设计工作室的复合业态，精准锁定新中产文化消费需求。其清水混凝土建筑群与中央水景剧场形成的场域精神，在图纸阶段就构建了独特的记忆符号。
南头古城在更新规划中采用了「考古式改造」策略，设计团队通过"历史地层"可视化手法，将明清城墙基址与潮流店铺有机叠合。这种时空折叠的叙事逻辑，在方案阶段就确保了文化商业的在地性表达。
玉鸟集的成功，源于规划时预留的「内容生长系统」。设计师通过模块化商铺、弹性公共空间、预留策展接口等设计，为后续的市集活动、艺术展览等运营动作预埋了物理载体，这种"未完成态"设计思维极具前瞻性。
与这些成功项目相反的是，失败项目常有「先天性缺陷」，例如缺乏商业运行条件使业态品牌难以进入，忽视文化在地性导致古镇商业同质化，过度追求坪效压缩体验空间，缺乏弹性设计难抵市场变化……这些问题，也恰恰出在源头——当规划设计缺乏对业态、运营及市场动态的前瞻性思考时。
南头古城
商业规划设计之所以重要，因为在这一阶段需要完成三大核心任务：
1. 商业定位：准确站位城市和商圈，锚定差异化客群与业态组合（如天目里锁定新中产文化消费）；
2. 空间适配：通过建筑语言将商业定位具象化呈现，并预埋运营接口（如预留模块化商铺、弹性机电系统）；
3. 动态平衡：构建“空间-业态-人”的可持续公式（如上海新天地通过建筑进深比例预设最优业态组合）。
2025年普利兹克奖得主刘家琨在提到商业建筑的设计理念时，提到三个概念：文态、业态、形态。
“文态就是指‘社会需要它是什么’。业态很具体表明它要干什么。文态是指社会需要它是什么状态的东西，其实是一个时代意识，时代需求，我说的需求还不是业态的物理需求。你在某个年代需要一个什么样的契合人们情感和精神的东西。现在和二十年之前，整个社会的期待是不一样的。”
商业项目在进行规划设计时，要做的就是综合考虑文态、业态和形态的三者关系，使商业建筑符合社会发展需求，与时代精神相契合——也为整个商业生命周期的可持续发建立底层空间。
上海新天地改造时，设计师通过计算不同建筑进深与面宽比例，预设了餐饮（需后厨空间）、零售（需展示面宽）、体验业态（需互动空间）的最优组合模型，这种「空间基因编码」直接决定了后续招商组合的可能性边界。
深圳万象天地在规划阶段就设计了「五年生长计划」：首层临街铺位预留可拆卸幕墙系统，为品牌旗舰店升级预留改造接口；屋顶花园预设了模块化供电系统，为未来夜市经济提供基础设施。这种「时间弹性」设计使项目能伴随消费趋势迭代进化。
成都Regular源野在动线规划中刻意制造「非效率空间」——通过曲折路径延长停留时间，同时设置多个「呼吸节点」（小型休憩区），这种反传统设计实则为高周转压力下的品牌商预留了喘息空间，避免因过度追求坪效导致的业态僵化。
当我们惊叹于网红商业的爆发力时，更应看见：那些穿越周期的项目，早在图纸阶段就完成了「从空间到生态」的系统架构。
REGULAR源野
商业定位≠概念定位，商业规划设计≠建筑设计，真正的规划设计不仅是空间美学的表达，更是商业逻辑与运营思维的具象化。规划设计赋予商业的不仅是物理载体，更是一个可呼吸、可迭代、可对话的「有机生命体」。
最早让我们认识到这一点的，应该是港资商业地产开发商（如新鸿基、太古、恒隆等），他们的开发周期通常较内地房企更长，这一方面在于其独特的开发哲学与商业逻辑，另一方面也与其在规划设计阶段的深度打磨存在显著关联。
成都太古里设计团队耗费18个月进行城市肌理研究，测绘132栋传统建筑构件，最终形成"院-巷-井"的空间原型，使现代商业与川西民居实现分子级融合。上海恒隆广场在1990年代规划时即采用9m×9m弹性柱网，既适应当时奢侈品牌需求，又能兼容未来空间改造，这种超前设计使其在20年后仍保持租金榜首。
随着商业地产由增量市场转向存量市场，房地产发展新模式、新逻辑之下，未来商业的竞争，或许不再是看谁建得更快，而是看谁能够最大化发挥「规划设计慢工体系」的价值。也只有认识到商业地产项目的复杂性，提高认知层次，提升专业管理，才能避免开发出低质量的商业资产（甚至是无法开业的负资产）。
成都太古里
当然，虽然我们认为规划设计确实是预判项目前景的重要窗口期，但需要考虑到的是，规划设计只是商业项目成功的一个关键因素，后期的执行和运营同样重要。商业项目成功依靠的是一个复杂的系统性工程，还需要超越设计维度的其他要素。
比如，时序价值的把控能力。上海蟠龙天地项目团队在开发时序上就展现了精准把控：先打造古镇肌理修复和生态基底，再逐步导入精品酒店与生活方式品牌，最后通过持续的文化活动运营激活场域。这种「先造境，后营商」的节奏感，是规划文本难以完全承载的隐性智慧。
具备成功潜质的商业项目，往往在规划阶段就展现出这种「弹性生长」的特质——既保持核心价值的确定性（如天目里的艺术基因），又留有应对市场变化的柔性接口。这种「战略清晰，战术留白」的辩证法，或许才是商业项目穿越周期的不二法门。
end。
（原文作者：M机长）