摘要:在房地产开发项目中,目标成本管理是一种以市场需求为导向,通过对产品设计、工艺流程、资源配置等进行优化,实现成本目标的管理方法,其直接影响房地产开发项目的经济效益和社会效益;合约规划是指在项目实施前,对项目的合同内容、合同类型、合同条款、合同风险等进行系统的分析和设计,以达到合理分配风险、激励各方合作、提高合同执行效率的目的。合约规划是目标成本管理的重要手段,通过合约规划可以明确各方的责任和义务,促进信息共享,激发创新,实现目标成本的分解和控制。对此,文章对基于合约规划的房地产开发项目目标成本管理的重要意义展开论述,并根据其存在的不足之处提出具体策略,希望为相关人员提供参考。
关键词:合约规划;房地产开发项目;目标成本管理
1. 合约规划房地产开发项目目标成本管理的重要意义
房地产开发项目的最终目标是满足市场需求和客户需求,提供具有竞争力和吸引力的产品。因此,在进行目标成本管理时,第一,要对市场需求和客户需求进行深入分析,确定产品定位和功能要求。第二,在设计阶段通过价值工程优化产品功能和降低成本。价值工程是一种系统的分析产品功能与成本之间关系,并寻求最佳平衡点的方法。通过价值工程可以实现以下目标。
提高产品功能:通过对产品功能进行分类,确定必要功能和增值功能,并尽可能提供增值功能来增加产品价值。
降低产品成本:通过对产品成本进行分解,确定主要成本和次要成本,并尽可能降低次要成本来减少产品成本 [1]。
平衡产品功能与成本:通过对产品功能与成本之间的关系进行评价,确定最佳的功能与成本比例,以达到最大的价值效果。
通过价值工程,可以使产品功能与成本达到最佳平衡,从而提高产品的竞争力和吸引力。例如,某房地产开发商在开发一个高端住宅项目时,通过市场调研发现,目标客户群对住宅的功能需求主要有以下几点。
安全性:要求住宅具有良好的防火,防盗,防震等安全措施。
舒适性:要求住宅具有良好的采光,通风,隔音等条件。
便利性:要求住宅附近具有便捷的交通,教育,医疗等配套设施。
美观性:要求住宅具有独特的设计风格和高品质的装修材料。
在确定了产品功能需求后,该开发商通过价值工程优化产品功能和降低成本。具体措施如下。
提高安全性:在建筑结构上,采用钢筋混凝土框架结构,增加抗震能力;在建筑材料上,采用阻燃材料,增加防火能力;在建筑设备上,采用智能门锁,增加防盗能力。
提高舒适性:在建筑布局上,采用南北通透的户型,增加采光和通风效果;在建筑隔音上,采用双层中空玻璃和隔音墙体,增加隔音效果。
提高便利性:选择靠近地铁站和公交站的地块,增加交通便利性;在建筑周边规划配套的学校、医院、商场等设施,增加生活便利性。
提高美观性:建筑外观采用现代简约的设计风格,增加时尚感;建筑内饰采用高档的木地板和瓷砖,增加艺术感 [2]。
通过以上措施,该开发商成功地提高了产品的功能水平,并且在不影响必要功能和增值功能的前提下,降低了次要成本。例如,在建筑结构上节省了钢材和混凝土的用量,在建筑设备上节省了电梯和空调的用量,在建筑装修上节省了油漆和灯具的用量。最终,该开发商实现了产品的目标成本,并且获得了市场和客户的认可。
2. 合约规划房地产开发项目目标成本管理的不足
2.1 合约规划的依据不充分
合约规划的依据主要是目标成本和市场需求,但是两者都是不确定的因素,难以准确预测和把握。目标成本受到市场价格、技术水平、竞争状况等多种因素的影响,可能随着时间和环境的变化而变化。市场需求也受到消费者偏好、政策法规、社会经济等多种因素的影响,可能出现波动。如果合约规划没有充分考虑这些不确定性,就可能导致合约计划与实际情况不符,造成项目的风险和损失 [3]。
2.2 合约规划的内容不完善
合约规划的内容主要包括合约范围、合约类型、合约价格、合约条款等,但是在实际操作中,这些内容往往并不全面和细致。例如,合约范围没有明确界定项目的各个子系统和工作内容,导致项目实施过程中出现重复或遗漏的工作;合约类型没有根据项目的特点和风险选择适当的方式,导致项目承担过多或过少的风险;合约价格没有根据市场价格和成本变化进行动态调整,导致项目出现超支或亏损;合约条款没有明确规定各方的权利和义务、违约责任、争议解决等事项,导致项目出现纠纷或诉讼 [4]。
2.3 合约规划的执行不到位
合约规划的执行主要涉及合约签订、合约履行、合约变更、合约监督等环节,但是在实际操作中,这些环节往往没有有效和及时落实。例如,合约签订没有按照合约计划进行选择和评审,导致签订的合约不符合目标成本管理要求;合约履行没有按照合约条款进行执行和验收,导致出现质量问题或延期问题;合约变更没有按照规定程序进行申请和审批,导致出现无效或违法的变更;合约监督没有按照规定标准进行检查和评价,导致出现监督漏洞或失效 [5]。
3. 合约规划的房地产开发项目目标成本管理策略及实例分析
3.1 确定目标成本
目标成本是指在满足市场需求和质量要求的前提下,能够使项目获得预期利润的最高允许成本。确定目标成本是目标成本管理的第一步,也是最关键的一步。确定目标成本需要考虑以下几个方面。
市场分析:市场分析是指对项目所在地市场环境、市场需求、市场竞争、市场价格等进行全面的调研和评估,以确定项目的目标市场、目标客户、目标产品和目标价格 [6]。市场分析可以帮助项目确定其市场定位和竞争策略,为确定目标成本提供依据。
质量分析:质量分析是指对项目所要达到的质量水平和质量要求进行明确和量化,以保证项目符合客户的期望。质量分析可以帮助项目确定质量目标和质量控制措施,为确定目标成本提供依据。
利润分析:利润分析是指对项目所要获得的利润水平和利润率进行预测和评估,以保证项目具有足够的投资回报和风险抵御能力 [7]。利润分析可以帮助项目确定利润目标和利润控制措施,为确定目标成本提供依据。
综上所述,确定目标成本的公式为:目标成本 = 目标价格 - 目标利润。
其中,目标价格由市场分析得出,目标利润由利润分析得出。例如,某房地产开发公司计划开发一个高端住宅小区,经过市场分析,确定其目标市场为高收入人群,目标客户为富裕阶层,目标产品为豪华别墅,目标价格为 5 万元 /m²。经过质量分析,确定其质量水平为国家一级标准,质量要求为采用高品质的建材和设备,提供完善的配套设施和服务。经过利润分析,确定其利润率为 20%。则该项目的目标成本为:
目标成本 = 目标价格 - 目标利润 = 50000 - 50000×20% = 40000 元 /m²
3.2 分解目标成本
分解目标成本是指将项目的总目标成本分配到各个子系统、各个工作包、各个活动和各个资源上,形成目标成本的层级结构和责任分配。分解目标成本是目标成本管理的第二步,也是目标成本管理的基础。分解目标成本需要考虑以下几个方面。
工作分解结构(WBS):WBS 是指将项目按照其逻辑关系和功能划分为若干层级的子系统、子项目、工作包和活动,形成项目的层级结构图。WBS 可以帮助项目明确工作范围和内容,为分解目标成本提供依据 [8]。
资源分解结构(RBS):RBS 是指将项目所需的各种资源按照其类型和属性划分为若干层级的资源类别、资源组和资源单元,形成项目的资源结构图 [9]。RBS 可以帮助项目明确资源需求和配置,为分解目标成本提供依据。
责任矩阵(RAM):RAM 是指将项目的各个工作包和活动与其负责的参与方进行对应,形成项目的责任分配表。RAM 可以帮助项目明确责任主体和责任关系,为分解目标成本提供依据 [10]。
分解目标成本的方法为:
根据 WBS,将项目的总目标成本按照一定的比例或原则分配到各个子系统和子项目上,形成子系统或子项目的目标成本。
根据 RBS,将各个子系统或子项目的目标成本按照一定的比例或原则分配到各种资源类别上,形成资源类别的目标成本。
根据 RAM,将各种资源类别的目标成本按照一定的比例或原则分配到各个参与方上,形成参与方的目标成本。
根据 WBS 和 RBS,将各个参与方的目标成本按照一定的比例或原则分配到各个工作包和活动上,形成工作包或活动的目标成本。
根据 RBS,将各个工作包或活动的目标成本按照一定的比例或原则分配到各种资源单元上,形成资源单元的目标成本。
例如,某房地产开发公司开发一个高端住宅小区,该项目由设计、施工、销售三个子系统组成,每个子系统由不同的参与方负责。该项目的总目标成本为 40000 元 /m²,总建筑面积为 100000m²,则该项目的总目标成本为 4 亿元。根据 WBS,将该项目的总目标成本按照以下比例分配到各个子系统上,设计:10%,施工:70%,销售:20%。
则设计、施工、销售三个子系统的目标成本分别为:设计:4000 万元,施工:28000 万元,销售:8000 万元。
根据 RBS,将设计、施工、销售三个子系统的目标成本按照以下比例分配到各种资源类别上,人力:30%,材料:40%,设备:20%,其他:10%。
人力、材料、设备、其他四种资源类别的目标成本分别为,人力:12000万元,材料:16000万元,设备:8000万元,其他:4000万元。
根据RAM,将人力、材料、设备、其他四种资源类别 的目标成本按照以下比例分配到各个参与方上,设计公司:20%,施工公司:50%,销售公司:30%。
设计公司、施工公司、销售公司三个参与方的目标成本分别为,设计公司:8000万元,施工公司:20000万元,销售公司:12000万元。
根据WBS和RBS,将设计公司、施工公司、销售公 司三个参与方的目标成本按照以下比例分配到各个工 作包和活动上。
设计公司,概念设计:10%,方案设计:20%,初步设 计:30%,施工图设计:40%
施工公司,地基处理:10%,主体结构:30%,给排水 安装:10%,电气安装:10%,装饰装修:20%,园林绿化:10%,质量检测:5%,竣工验收:5%
销售公司,市场调研:10%,销售策划:20%,销售推 广:40%,售后服务:30%
各个工作包和活动的目标成本分别为,概念设计:800万元,方案设计:1600万元,初步设计:2400万元, 施 工图设计:3200万元,地基处理:2000万元,主体结构:6000万元,给排水安装:2000万元,电气安装:2000万元,装饰装修:4000万元,园林绿化:2000万元,质量检 测:1000万元,竣工验收:1000万元,市场 调研:1200万元,销售策划:2400万元,销售推广:4800万元,售后服 务:3600万元。
根据RBS,将各个工作包和活动的目标成本按照 以下比例分配到各种资源单元上。
人力,设计师:50%,工程师:30%,工人:10%,销售 人员:10%。
材料,混凝土:40%,钢筋:30%,砖瓦:10%,木材:10%,油漆:5%,其他材料:5%。
设备,挖掘机:20%,起重机:20%,泵车:10%,发电 机:10%,空调机组:10%,其他设备:30%。
其他,交通费用:20%,住宿费用:20%,餐饮费用:20%,通讯费用:10%,培训费用:10%,其他费用:20%。
各种资源单元的目标成本如下。
设计师:6000万元、工程师:3600万元、工人:1200万元、销售人员:1200万元、混凝土:6400万元、钢筋:4800万元、砖瓦:1600万元、木材:1600万元、油漆:800万元、其他材料:800万元、挖掘机:1600万元、起重机:1600万元、泵车:800万元、发电机:800万元、空调机组:800万元、其他设备:2400万元、交通费用:800万元、住 宿费用:800万元、餐饮费用:800万元、通讯费用:400万元、培训费用:400万元、其他费用:800万元。
4. 结语
总而言之,合约规划房地产开发项目目标成本管 理是一种有效的成本控制方法,但是在实际操作中还 存在一些不足之处,需要从依据、内容、执行等方面进 行改进,以提高项目的经济效益和竞争力。
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(原文作者:原洋洋)