【摘要】本文对招商地产在上海首个开业的商业项目在全过程中关于成本适配进行了思考，总结出在商业项目全过程中成本关注点。通过对标标杆项目，采用了方案比选，对本项目全过程进行成本适配管理，主要包括商业公共部位装修精细化适配、采光顶遮阳顶预留、供电容量测算等。通过在推进过程中进行成本适配工作，本项目在最终的成本管控上取得较为显著的效果，并从各个维度进行成本指标小结，以作为一般社区型商业的控制指标参考。
【关键词】商业地产；成本适配；成本痛点；工程造价
1. 项目概况
上海宝山花园城综合体包括商业、长租公寓、住宅、办公项目，其中三期持有总建筑面积 128980 ㎡（地上建筑面积 89147 ㎡，地下建筑面积 39833 ㎡），是招商地产在上海首个开业的商业地产，包括 1# 商业裙房建筑面积 48723 ㎡，2#3#8# 三栋塔楼建筑面积 40424 ㎡。
2. 本项目的成本适配管控
经过期调研及定位论证，将本项目定位为社区型商业综合体。通过对标标杆项目，采用了方案必选，对本项目全过程进行成本适配管理[1]，主要包括商业公共部位装修精细化适配、采光顶遮阳顶预留、供电容量测算等。
2.1 商业走廊墙地面的选择
商业项目的公共部位精装修成本占比较高，本项目的墙地砖主材成本占精装修工程成本高达 8.4%。那么商业项目室内公共走廊大面效果的墙地面选材如何取舍？本项目在推进过程中，采用了两个方案的对比：方案一：局部自然石材 + 人造石；方案二：选择效果较好的瓷砖。通过不断送样以及样板段效果讨论，最后选择不同颜色的瓷砖代替石材，优化金额约 716 万元，但设计及最终的运营效果不减。同时我们与我司森兰花园城进行对比。可以看到，森兰 D1-4 商业裙房公共部位采用人造石（材料单价 500 ～ 600 元每平米），详见下图 1，而本项目最终通过适配选择采用瓷砖（材料单价 85 ～ 140 元每平米），详见图 2。
图 1 森兰花园城走廊部位墙地面人造石
图 2 本项目走廊部位墙地面贴砖
综上可见，公共部位墙地面装饰尤其是公共走廊部位，对商业室内效果而言举足轻重，是成本适配的敏感区。既要保证效果，不降低品质，又要做到成本最优化，需要设计、工程、成本紧密配合，在前期采用样板段展示送样效果的方式能够保证效果，同时减少返工，还可以选用到最为适配的装饰效果。瓷砖也能活出石材的风采。
2.2 商业不敏感公共各部位装标部位精细化适配
商业的公共部位主要分公共走廊、电梯厅等敏感部位，以及勤通道、货梯厅、卸货区等不敏感部位[2]。本项目主要针对不敏感公共部门进行适配优化，在推进过程中，采用了三个方案的对比：方案一：地面贴砖 + 墙面贴砖 1.2 米；方案二：地面贴砖 + 踢脚线贴砖 + 墙面涂料；案三：地面地坪漆 + 墙面涂料（踢脚线深色涂料）。通过多项目对标（详见下表 1 及图 3、图 4）及样板段试验，本项目采用方案一，建议后续社区型商业项目可适配选用。
表 1 森兰外高桥 D1-4 商业裙房公共部位
图 3 杭州万象城后勤通道墙面涂料粉刷 + 上海长宁龙之梦后勤通道墙面涂料粉刷
图 4 本项目后勤通道、卸货区墙地面
综上可见，对商业不敏感公共部位需提前甄别确认，突出敏感部位装修，简化不敏感部位装修。建议与标杆项目对标，对不敏感部位如后勤通道、货梯厅、卸货区等部位的装修标准进行标准化压减。
2.3 中庭采光顶遮阳的处理
本项目 4 个采光顶设计为玻璃采光顶，未考虑遮阳设施。后物业部门提出，玻璃采光顶散热效果不好，夏天时会导致空调散热耗能增大，建议添加遮阳设施。在推进过程中，通过对标（详见图 5、图 6）。
图 5 闵行万象城、西安大悦城均为外遮阳
图 6 本项目采光顶预留牛腿
采用了三个方案的对比：方案一：外遮阳：采光顶外侧有安装空间，且对室内施工无影响。但需额外加固采光顶龙骨，以满足荷载要求。方案二：内遮阳：无需额外加固龙骨，但采光顶施工已完成，未预留安装空间。且施工时需搭设满堂脚手架，造价高。方案三：预留外遮阳构件，后期由物业增加外遮阳。本项目结合日照分析，采用方案三，符合物业需求且成本最低。
综上可见，有采光顶的商业建筑，应该从设计阶段充分论证和考虑遮阳措施[3]，结合项目本身的需求（节能报告、日照分析），提前满足不同遮阳设施的要求。另外，商业项目需将运营期需求前置，物业、运营团队要在设计阶段强势介入[4]，减少后期变更。
2.4 供电方案容量最优配置
相比住宅而言，商业项目的供电方案容量如何做到最优化显得更重要[5]。在推进过程中，本项目采用了两个方案的对比：方案一：商业及地库原设计方案用电容量大 8900kva, 均摊到商业部分的配置为 160VA/m²；超过 8000KVA，必须采用 35KV 供电；方案二：将商业及地库原设计方案用电容量控制在 8000kva 以内 , 按 10KV 方案申请供电。根据初步招商条件进行详细模拟测算，将商业及地库用电容量调整为 7950KVA，均摊到商业部分的配置为 138VA/m²，预计满足商业使用要求；另一方面根据配套单位提供的运营了 3-4 年的大型商场监控数据，商业部分设计值为 130VA/m²（按供电公司导则要求），但大部分容量使用率在 70% 以下，如万象城使用率 65%，965广场使用率 62%，大都会使用率 56%。最终将用电容量控制在 8000kva 以内 , 按 10KV 方案申请供电。
供电容量大小问题，将牵涉到建筑，结构，电气等专业图纸修改及现场的改造，且还需占用商业面积[6]，对本项目正常开业带来重大影响。
3. 本项目的适配管控成本指标
通过在推进过程中进行成本适配工作，本项目在最终的成本管控上取得较为显著的效果。以下是对应各个维度的最终成本指标，可作为一般社区型商业的控制指标参考。
3.1 公共部位装修标准成本指标（见表 2）
（1）走廊公区装修标准（见表 3）
（2）后场通勤走道装修标准（见表 4）
（3）卫生间装修标准（见表 5）
3.2 幕墙成本指标（见表 6）
3.3 供电配套指标（见表 7）
表 2 公共部位装修标准成本指标
表 3 走廊公区装修标准
表 4 后场通勤走到装修标准
表 5 卫生间装修标准
表 6 幕墙成本指标
表 7 供电配套指标
结语：
目前，很多房企都知道在客户敏感点投入更多的成本，以获取更好的产品溢价，同时也会在不敏感点进行适配优化。那么在社区型商业建设成本适配过程中，究竟要在哪些地方重点进行合理化适配，成本投入多少才能获得最大利益，成为房企进行成本管控的重要关注点。本篇内容结合了实际案例和成本数据沉淀，详细展现了成本适配的研究成果，为社区型商业成本管理提供一个参考。
参考文献：
[1] 薛眯眯 . 万科地产的成本适配体系及运用 [J]. 江西建材 ,2019(12):223-224.
[2] 姜春秀 , 肖翔 . 论房地产企业成本管理中的市场经济思维 [J]. 价值工程 ,2015(11):7-8.
[3] 李燕 . 房地产企业项目全过程动态成本管理 [J]. 新经济 ,2015(05)95-96.
[4] 杜春明 . 基于价值链模型的装配整体式建筑成本分析研究 [J]. 现代商业 ,2012(29):2.
[5] 张骞 . 探究商业地产企业项目成本的管理及其控制 [J]. 中国商论 ,2020(14):120-121.
[6] 刘海波 . 商业地产开发项目前期的成本控制研究 [J]. 建材与装饰 ,2020(6):163-164.
（原文作者：毛舒芳 ）